Toutes les plus-values réalisées par un particulier lors de la cession de biens immobiliers sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Lorsqu’elle excède 50 000 euros, la plus-value est également soumise à une taxe spéciale.
Lors de la cession, la plus-value doit ainsi être déclarée et l’impôt payé.
Les plus-values immobilières imposables
Toute personne physique est concernée par l’imposition de cette plus-value dans la gestion de son patrimoine privé. Cela inclut les sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu ou tout fonds de placement dans l’immobilier.
L’imposition porte sur tous les immeubles bâtis ou non bâtis et les droits relatifs à ces biens. Dès lors qu’une plus-value est réalisée à l’occasion d’une vente à titre onéreux, elle sera imposable.
Toutefois, les plus-values immobilières bénéficient d’une exonération dans les cas suivants :
| Nature des exonérations |
| Résidence principale |
| Logement autre que la résidence principale (exonération sous condition de remploi) |
| Logement possédé en France par un non-résident |
| Exonération liée à la durée de détention du bien |
| Remembrement |
| Vente n’excédant pas 15 000€ |
| Retraités ou invalides de condition modeste |
| Immeuble sinistré (indemnité d’assurance) |
| Cession d’un droit de surélévation (régime temporaire) |
| Immeuble destiné au logement social (régime temporaire) |
| Partage d’indivision conjugale ou de succession et assimilés |
Pour que la plus-value de la cession d’une résidence principale soit exonérée, celle-ci doit constituer la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. Si l’immeuble est à usage mixte d’habitation et professionnel, l’exonération est limitée à la fraction de la plus-value se rapportant à la partie de l’habitation.
L’exemption concernant le logement autre que la résidence principale est soumise à deux conditions : le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale quatre ans avant la cession et il doit y avoir un remploi du prix de cession affecté à son habitation principale. Le prix de la cession effectivement remployé est alors exonéré si le remploi a lieu au plus tard vingt-quatre mois après la cession.
L’indemnité d’assurance perçue n’est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value d’un immeuble sinistré partiellement ou totalement.
Si l’acquéreur d’une cession d’un droit de surélévation s’engage à créer et achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, la plus-value de cette cession sera exonérée.
Le calcul des plus-values immobilières
La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.
Le prix de cession est égal à celui stipulé dans l’acte de cession. Il prend également compte des frais du vendeur lors de la cession (sommes versées à un intermédiaire ou mandataire, frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, honoraires d’architecte, indemnité d’éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur).
Le prix d’une acquisition a titre onéreux est celui stipulé dans l’acte qui est effectivement versé lors de l’achat. Ce prix est majoré de 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition.
Le prix d’une acquisition à titre gratuit tient compte de la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date de l’acquisition. Il est majoré de frais d’acquisition et de droits de succession et donation à proportion de leur valeur représentative des biens cédés.
Toutes dépenses de travaux peuvent être ajoutées au prix d’acquisition pour leur montant réel. Un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition est appliqué aux travaux sur un immeuble bâti acquis depuis plus de cinq ans.
Par ailleurs, il faut tenir compte de l’existence de trois abattements sur la plus-value imposable :
I. L’abattement pour durée de détention pour les plus-values immobilières :
Si l’immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, un abattement de la plus-value sera calculé selon le montant de l’impôt sur le revenu ou celui des prélèvements sociaux.
| Montant imposable à l’impôt sur le revenu |
| 6% d’abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e |
| 4% d’abattement au terme de la 22e année de détention |
| Exonération d’impôt au delà de la 22e année de détention |
| Montant imposable aux prélèvements sociaux |
| 1,65% d’abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e |
| 1,60% d’abattement pour la 22e année de détention |
| 9% d’abattement pour chaque année au-delà de la 22e |
| Exonération des prélèvements sociaux au-delà de la 30e année |
II. L’abattement exceptionnel de 30% :
Pour toutes les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droit s’y rapportant, un abattement de 30% est appliqué pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Cet abattement est néanmoins soumis à deux conditions :
- la cession doit être précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er sept 2014 et le 31 décembre 2015 ; et
- la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
III. L’abattement exceptionnel de 25% :
Lors de la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, un abattement de 25% est applicable aux plus-values réalisées jusqu’au 31 décembre 2016 pour la cession de biens immobiliers autre que des terrains à bâtir situés dans des communes appartenant aux zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.
Toutefois, certaines conditions doivent être remplies :
- la cession doit être précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014 ; et
- le cessionnaire doit s’engager à procéder à la démolition des bâtiments existants en vue de la construction de locaux d’habitation, d’une surface de plancher au moins égale à 90% de la surface de plancher maximum autorisée en application des règles du PLU ou du POS, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition.
Les modalités de l’imposition des plus values immobilières
La cession à titre onéreux de l’immeuble entraîne le fait générateur de l’imposition.
Cette imposition est exigible à la date de l’acte notarié constatant la vente ou de la réalisation de la condition suspensive.
Le contribuable sera exigible de l’impôt sur le revenu fixé à 19% auquel s’ajoute les prélèvements sociaux d’un taux de 15,5%. Dans certains cas, la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000€ peut se cumuler à cette imposition.
En effet, la surtaxe est applicable au plus-values immobilières autre que des terrains à bâtir d’un montant supérieur à 50 000 euros dû par les non-résidents.
Cette taxe est imposable à toute personne physique ou société de groupement relevant de l’impôt sur le revenu.
Les plus-values imposables sont soumises à la surtaxe sur leur montant total selon le barème suivant :
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 à 100 000
De 100 001 à 150 000 De 150 001 à 200 000 De 200 001 à 250 000 De 250 001 à 260 000 |
2%
3% 4% 5% 6% |
Maître Frédéric Michel – Fairfield | Cabinet d’avocat expert en droit immobilier à Cannes
